I. CONTEXTE
| Le rêve de 40% des français est d’accéder à une propriété de résidence secondaire. La communauté de commune du Plateau du Vercors exauce bien ce rêve avec un taux de résidences secondaires à l’échelle de l’intercommunalité (56,8% selon les données INSEE en 2021) et des différences entre communes avec d’un côté Corrençon-en-Vercors à 83,8% ou Villard-de-Lans à 64,9% et Saint-Nizier-du-Moucherotte à 12% ou Engins à 6,8%. La commune de Villard de Lans a été re-classifiée en nov. 2023 en zone A d’habitation tendue. Ce phénomène a pour conséquence un appauvrissement de l’offre de marché, un phénomène d’inflation et un taux d’inoccupation des résidences secondaires important à l’année, alors que des locaux peinent à se loger (marché locatif et à la vente)[1]. Pourtant les communes n’ont pas encore mis en place l’ensemble des mesures législatives d’une “zone d’habitation tendue” (avec pour mesures phares l’encadrement des loyers, l’augmentation des taxes d’habitation et la taxe sur les logements vacants[2]. En juillet 2024, sur le terrain les indicateurs en temps réel subjectifs et non mesurés (agents immobiliers du plateau) annoncent une reprise des ventes et de l’inflation (freinée de janvier à juin 2024) dans la foulée de celle déjà connue de 2021 (+20% selon OFPI 2023). Des problématiques de logement sont rencontrées par les populations actives locales à l’achat ou à la location (même pour des couples CSP+), empêchent certains de travailler sur le Plateau faute de pouvoir se loger en impactant les services de la vie locale, comme par exemple le maintien de classes de l’école primaire (Lans en Vercors, Villard de Lans) ou encore recruter des professionnels dans certains secteurs. Cette problématique de l’équilibre entre vie locale et tourisme est connue, transverse à tous les territoires concernés par le tourisme en France et dans le monde. |
[1] Villard de Lans est élue première ville de rêve[1] au classement selon un palmarès de 34980 villes de France https://www.villedereve.fr/ville/38548-villard-de-lans.
[2] https://www.adil38.org/la-reglementation-en-isere/
https://www.quittance-loyer.com/fiche-locative/38250-villard-de-lans
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QUESTIONNAIRE
II. DONNEES ET MESURES EXISTANTES
| L’Observatoire Foncier partenarial de l’Isère (2021, 2023) coordonné par le Département et avec l’appui de l’AGENCE d’urbanisme de la région grenobloise (2024) et de la SAFER (sur les transactions des terres agricoles) et de PERVAL (base notariale sur les marchés résidentiels par types de bien, prix au mètre carré etc.) ont proposé à la CCMV un outil d’analyse du marché immobilier : ainsi, en 2021, 60% des biens sont des résidences secondaires et logements occasionnels qui possèdent un taux d’inoccupation important à l’année non mesuré[1]. En 2024 l’écart s’est encore creusé, avec 2/3 de résidences secondaires contre 1/3 de résidents à l’année. Il existe pourtant des mesures fiscales, règlementaires, législatives, connues en France ou à l’étranger: 1. solutions fiscales, législatives et règlementaires1 – Majoration de la taxe d’habitation pour les résidents secondaires (de 5 à 60 % concernant les communes soumises à la TLV – articles 232 et 1407ter du CGI) THRS Villard de Lans 30% / THRS Autrans-Méaudre à 50% – Bail réel solidaire (BRS) et PSLA (deux dispositifs d’accession sociale avec le BRS mis en place sur Villard de Lans censé éviter la spéculation); – Loi Pinel (sur le neuf en investissement locatif: le zonage A augmente les plafonds de loyer permis par Pinel); – Prêt à taux zéro sur le neuf pouvant atteindre 40% du prix du bien en zone A; – Taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties (+10% Autrans); – Encadrement des loyers (sur demande des municipalités, non applicable sur Villard de Lans); – Encadrement des solutions sous-locatives Airbnb; – Interdiction Suisse des résidences secondaires (plus d’une, à la construction, au-delà de +20% de résidences secondaires, etc.); contre un dispositif en France du projet de loi de 2024 sur la régulation des meublés de tourisme (pour les communes soumises à la TLV ou plus de 20% de RS il est possible de délimiter des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale). – Projet sénat pour remédier aux déséquilibres du marché locatif (mai 2024) => projet de loi pour offrir la possibilité à l’EPCI de mettre en place des servitudes dans les PLUi-H obligeant à la réalisation de résidence principales. 2. solutions créatives innovantes – Maison des saisonniers (projet 2024, Villard Mag 87); – Habitat intergénérationnel Digi38 et CCMV Le Mag 98; – SCI la Jolie Colo, un lieu de travail, de création et d’habitation; – aides aux bailleurs sociaux pour la réalisation de logements locatifs sociaux; – réalisation d’un PLUi avec un volet Habitat (définit la stratégie et les actions de la CCMV sur les questions d’habitat => voir site de la CCMV (« POA » dans les docs du PLUi-H). … L’étude pilote Résid@ns 2031 s’inscrit dans cet effort. |
[1] La CCMV a signé en mars 2023 la Convention “Petites villes de demain”, un dispositif de l’Etat de 2020 qui vise à « conforter le rôle éminent des petites villes dans la transition écologique et l’équilibre territorial afin d’améliorer le cadre de vie en milieu rural et hors métropoles » adressé à des villes choisies pour leur fragilité dans certains domaines et atouts et qualités à se relancer.
III. PROBLEMATIQUE
| Malgré ces différentes sources d’inspiration réglementaires nous questionnons l’efficacité des mesures appliquées (augmentation de la taxe d’habitation, encadrement des loyers, etc) comme étant capables d’enrayer la problématique d’accès au logement. En France une moyenne d’1 propriété sur 10 est une résidence secondaire (3,3 millions de résidences secondaires en première position européenne et près de 10% du parc de logements avec 2 propriétaires sur 3 ayant plus de 60 ans[1]). 40% des français rêveraient d’acheter une résidence secondaire, et 13% en dispose déjà, selon une étude Elabe réalisée pour le Crédit Foncier en 2018. |
[1] https://www.data.gouv.fr/fr/reuses/classement-des-25-communes-avec-le-plus-fort-taux-de-residences-secondaires/
| Le rapport du Sénat de mai 2024 sur la crise du logement est très critique face à l’exécutif qui « a une lourde responsabilité dans l’aggravation de la crise. Les mesures sont contreproductives ou insuffisantes ». Avant d’interdire tout bonnement l’achat de résidences secondaires des zones d’habitation tendues (comme l’unité de résidence en Suisse) pour réduire la spéculation immobilière et libérer des biens pour les résidents permanents, nous pensons qu’il est nécessaire d’acculturer les propriétaires de résidences secondaires aux enjeux primordiaux de la crise. Ors, nous nous confrontons à des enjeux anthropologiques en lien – à l’observation et à la connaissance fine du comportement et des besoins exprimés des « propriétaires », qui plus est, de résidences secondaires ; – au passage économique à une valeur d’échange monétisable et monétisable en combinaison à des services ; – à la modification du comportement ; – à la réalisation d’outils simples d’utilisation et opérationnels. Peu ou pas de données existent face à cette crise du logement sur le comportement et le ciblage des besoins des propriétaires de résidence secondaire – si ce n’est que « le sentiment de propriété déclenche quelque chose de viscéral ». Nous avons pour objectif une perspective de sensibilisation qui soit complémentaire des mesures existantes. S’il faut noter l’initiative de la CCMV (Le Mag octobre 2023) adressée “aux volets fermés” pour louer leurs bien inoccupés à des saisonniers qui ne parvenaient pas à se loger avec un retour non mesuré d’“un nombre important d’appels de propriétaires qui ont voulu mettre à disposition leurs biens”, peu ou pas d’actions de sensibilisation ne sont proposées ni à l’achat , ni accompagnant l’achat en termes de degré d’investissement dans la vie locale, ce qui serait pourtant (i) à valeur ajoutée pour le propriétaire en ciblant ses besoins et (ii) à valeur ajoutée pour la vie locale.  |
IV. METHODOLOGIE
| Etude Résid@ns 2031 (lancement juillet 2024) « Etude qualitative sur la zone d’habitation tendue sur le Plateau du Vercors » – 1ère phase (juillet 2024): une étude qualitative de co-design auprès de différents groupes d’acteurs (20 répondants) a permis la compréhension fine des acteurs, des enjeux, des problématiques et des dispositifs existants. Nous avons catégorisé les résultats obtenus pour construire un questionnaire sur le comportement des propriétaires de résidences secondaires Public cible: propriétaires de résidences secondaires sur le Plateau du Vercors. – 2nde phase (décembre 2024): une étude statistique (distribution du questionnaire sur lequel nous récupérons des données et testons une série d’idées). Les données collectées sont anonymisées et traitées en vigueur de la réglementation RGPD (CNIL) par l’Association Française d’Anthropologie école de Grenoble. |
| V. OBJECTIFS & LIVRABLES |
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Notre objectif suite au traitement des données récupérées est de réaliser 1. un Guide des bonnes pratiques à l’intention du propriétaire de résidence secondaire livrable de sensibilisation, pour penser différemment, contenant des recommandations opérationnelles. 2. un Outil simple d’évaluation des besoins personnalisés des propriétaires de résidences secondaires afin d’ouvrir les volets fermés et ainsi, accompagner le virage de l’implication mutuelle à valeur ajoutée pour tous, dans une perspective de vie locale. Nous sommes convaincus que l’étude pilote Resid@ns 2031 et les données obtenues intéressent tous les décideurs des territoires à « zone d’habitation tendue » (en lien au sujet de l’habitation et du logement) ainsi que d’améliorer l’offre d’habitation en opérant un virage entre services monétisables et services. |
- La taxe sur les logements vacants est applicable dans le Vercors depuis 2024 (sauf sur Engins).
– La taxe sur les logements vacants, la liste des communes définie par décret gouvernemental, nationale et obligatoire (décret n°2023-822). Pour la CCMV, seule Engins n’est pas soumise à la TLV.
– La taxe d’habitation sur les logements vacants (mise en place par les EPCI compétents en matière d’habitat et/ou les communes non concernées par la TLV) Non applicable sur Engins.
N.B. Cette taxe en deux volets décrits ci-dessous n’a pas d’effet sur la résidence secondaire car une résidence secondaire n’est pas un logement vacant. ↩︎
Association Française d'Anthropologie - école de Grenoble 